Za uspešnu analizu izvodljivosti projekata u sektoru nekretnina nužno je razumeti tržište i njegove specifičnosti, kaže u razgovoru za portal „eKapija“ Žana Šipovac, direktor Odeljenja za procene i investiciono savetovanje u kompaniji „LeRoy Realty Consultants“.
Ona objašnjava da upravo zanemarivanje ovog aspekta dovodi do situacije da pojedini projekti ostvaruju znatno lošije rezultate, koji su na prvi pogled teško objašnjivi.
– Mislim da su danas investitori oprezniji i bolje sagledavaju šta i u kom trenutku treba ponuditi tržištu, što je glavni preduslov za uspeh. Sa druge strane, odgovor na pitanje ko su kupci, odnosno korisnici, kao i koji su srednjoročni potencijali tržišta i tražnje, su kritični faktori koje treba sagledati – naglašava ona.
eKapija: Koje usluge „LeRoy Realty Consultants“ pruža investitorima, zakupodavcima i zakupcima?
– Naša kompanija pruža investitorima usluge savetovanja, kako u domenu vrednosti njihove nepokretnosti, tako i pri odabiru optimalne lokacije za razvoj njihovog projekta. Dugogodišnje iskustvo našeg tima na regionalnom i međunarodnom tržištu je osnov za formiranje odnosa poverenja sa našim klijentima i ostvarenje najboljih rezultata.
Osnovno usmerenje i pažnja kompanije je na projektima za koje smatramo da mogu biti realno utrživi. U skladu sa dogovorenim aktivnostima sa klijentima, fokusiramo se na njihovu što bolju realizaciju.
U procesu optimizacije procesa izdavanja, naša usluga se sastoji u pronalasku pravog zakupca za određenu nekretninu, gde će zakupac imati kontinuiran ekonomski interes i stabilnost poslovanja u toku ugovornog perioda. Neretko je to jedan od ključnih elemenata uspešnosti plana ekspanzije većine kompanija, koji treba biti zadovoljen.
eKapija: Šta su to RICS i IVS standardi i koliko su značajni za kvalitetnu i pouzdanu procenu vrednosti nekretnina?
– Osnovni cilj ovih standarda je upravo povećanje kvaliteta i pouzdanosti procena nepokretnosti, kako bi se uspostavilo poverenje javnosti i korisnika u kredibilitet kako izveštaja o proceni, tako i procenitelja. IVS i RICS standardi imaju ključnu ulogu u postavljanju jasnih profesionalnih i etičkih normi, kao i definisanju odgovornosti procenitelja. Svetska ekonomska kriza je upravo pokazala važnost primene ovih standarda.
Imajući u vidu evoluciju tržišta nekretnina u Beogradu i sve veću ponudu investicionih nepokretnosti, postaje jasniji opšti značaj usklađivanja proceniteljske profesije sa međunarodno prihvaćenim kriterijumima i praksama.
eKapija: Nedavno smo od stručne javnosti čuli da se u Srbiji u narednim godinama mogu očekivati značajne investicije u nekretnine. U koje vrste nekretnina, na osnovu Vaših analiza, bi bilo najisplativije investirati?
– Teško je dati generički odgovor na pitanje najisplativije investicije, s obzirom na specifičnost svakog projekta. Svedoci smo realizacije pojedinih projekata koji postižu odlične rezultate, iako i nije baš najpovoljniji tržišni momenat. Dobar znak je da su gotovo svi segmenti tržišta ušli u fazu stabilizacije, što daje sliku bolje predvidljivosti, a to je ključno za investitore.
Ako govorimo o vrsti nekretnina, primećujemo da je ponuda novih logističkih i skladišnih kapaciteta mala, što pruža prostor za nova ulaganja. Sa druge strane izgradnja novih šoping centara će poboljšati konkurentnost u ovom segmentu tržišta, što je prednost za kupce, ali mislim isto da će nova ponuda uticati na smanjenje prosečnih renti koje su na našem tržištu i dalje visoke.
eKapija: Kakva su očekivanja, bazirana na Vašim istraživanjima i povratnim informacijama od klijenata, o daljem kretanju cena na tržištu nekretnina u Srbiji?
– Tržište se polako aktivira i primetno je veće interesovanje investitora za nova ulaganja, ali to ne znači da ćemo biti svedoci aktivnijeg rasta cena u narednom periodu. Cene stanova su se uglavnom stabilizovale u poslednjih 12 meseci i i ne očekujemo dalje potrese u ovom segmentu. Nešto je specifičnija situacija na tržištu poslovnog prostora, gde je nakon dužeg perioda započet novi ciklus izgradnje. Poboljšanje ponude novog kancelarijskog prostora u Beogradu će sprečiti dalji rast renti, koji je zabeležen tokom 2015.
U segmentu šoping centara nova ponuda bi trebalo da omogući budućim zakupcima povoljnije uslove rentiranja. Rente lokala u šoping centrima su i dalje veoma visoke, a poboljšanjem konkurentnosti u narednom periodu, iste bi trebalo da se stabilizuju na nešto nižem nivou.
eKapija: Često imamo prilike da čujemo da je Beograd prirodni centar poslovnih aktivnosti u regionu. Kako se, po Vašem mišljenju, kotira vrednost poslovnih nekretnina u našem glavnom gradu u poređenju sa drugim regionalnim prestonicama?
– U poređenju sa regionalnim prestonicama, Beograd je u srednjoj kategoriji cena i renti poslovnih nepokretnosti. Ovaj rang cena i renti se održava zahvaljujući i znatno slabijoj razvijenosti tržišta u domenu ponude i konkurentnosti, u odnosu na regionalne gradove, što delom objašnjava našu poziciju.
eKapija: Iz Vašeg iskustva, šta je to što bi država mogla da uradi u oblasti procene vrednosti nekretnina u Srbiji?
– Primarna aktivnost i uloga države je da zakonski reguliše profesiju. Na taj način bi se jasno definisali standardi, a shodno tome i odgovornost procenitelja, što do sada nije bio slučaj. Bez standarda i odgovornosti teško je uopšte pričati o profesiji procenitelja.
eKapija: Koliko ste zadovoljni rešenjima predviđenim u Nacrtu zakona o uređenju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti? Kakva su Vaša očekivanja od donošenja novog zakona o vršenju procena nepokretnosti?
– Ukoliko bismo se dosledno pridržavali standarda definisanih u, zasada, nacrtu zakona, mislim da bi to bio apsolutni zaokret u našoj profesiji. Imajući u vidu dosadašnja iskustva, nisam sigurna da su i tržište i profesija spremni na tu vrstu promene. Naravno svaki korak napred je dobar, tako da su moja očekivanja da će novi zakon biti upravo to, neophodan inicijalni korak. Svaki pomak u domenu regulacije je značajan za mene lično, mada mislim i za sve procenitelje koji nameravaju da profesionalno bave ovim poslom. Nacrt zakona o uređenju profesije procenitelja je značajan korak u tom smeru i drago mi je da su napravljeni izvesni pomaci.
Miloš Vlahović